Определянето на точния наем за вашия инвестиционен имот включва повече от просто опити за реализиране на печалба. Наемателите имат толкова много възможности за избор, когато става въпрос за имоти под наем, така че трябва да направите своя откроен. Това означава да определите правилната цена за наем, която привлича висококачествени наематели и отразява положителните качества на вашия имот. С малко изследвания, математика и пазарно ноу-хау можете да определите подходящата наемна цена за вашия инвестиционен имот.
отегчен тенис
Стъпки
Метод един от 4: Използване на стойността на вашия дом
- един Изчислете 1,1 процента от стойността на вашия имот. Това ще доведе до месечната сума, която трябва да начислите на наемателите. Професионалните инвеститори използват този процент като правило за определяне на наемната цена на единица.
- Например, ако отдавате апартамент под наем във вашия дом и домът ви струва $ 90 000, използвайте уравнението $ 90 000 x .011 = $ 990. Това би била месечната сума, която бихте могли да начислите на наемателите за единицата.
- 2 Разберете ограниченията на използването на това изчисление. Въпреки че може да е подходящо място за начало, това плоско изчисление не успява да вземе предвид други фактори, които добавят или отнемат стойността на наема на имота. Също така, ако домът е в квартал с високи доходи, изчисляването на процента може да доведе до твърде висока цена на наема.
- Други съображения, като местоположение, удобства наблизо, дизайнерски характеристики и оформление, също влияят върху размера на наема, който можете да начислите.
- Опитайте същото изчисление, като използвате диапазон между 1,0% до 1,3%, въз основа на наемните цени и наличието на подобни имоти под наем в района.
- 3 Помислете за пазара. Ако имотът се намира на горещ пазар с ожесточена конкуренция от други имоти под наем, тази формула може да направи наема твърде висок, за да се конкурира с други имоти. В този случай трябва да проучите текущия пазар, като сравните устройството си с други сравними имоти под наем, за да намерите идеалната цена. Реклама
Метод 2 от 4: Изследване на сравними единици
- един Проучете цените за наем за единици, подобни на вашите. Разберете колко наем начисляват други за сравними единици. Разгледайте сайтове като Craigslist, Zillow и Trulia. Карайте из квартала, за да намерите имоти под наем, които не са изброени на тези сайтове.
- Потърсете единици, които съответстват на вашите по квадратура, брой спални и бани, възраст, удобства и местоположение.
- Направете списък на имоти, които са подобни на вашия и запишете колко наем начисляват собствениците и коефициента на заетост. Преценете дали можете да поискате един и същ, повече или по-малко наем от тези имоти въз основа на местоположението, удобствата и размера на вашите.
- Имайте предвид, че обявената цена за наем на имот може да е твърде висока. Ако например откриете имот, подобен на вашия, който е свободен от дълго време, цената на наема, която собствениците искат, може да е твърде висока. Вземете това предвид при определяне на наемната цена за вашата единица.
- 2 Свържете се с мениджърите на имоти, за да определите цената за наем. Ако планирате да наемете компания за управление на имота, която да контролира вашия имот, те трябва да имат добра представа какъв наем можете да начислите. В противен случай можете да се свържете с местни мениджъри на имоти и да ги попитате за цените на наемите във вашия район, за да разберете какво трябва да таксувате.
- Определянето на точния наем е част от отговорностите на управителя на имота. Мениджърите на имоти разбират местния пазар и знаят наемните стойности на сравними имоти в района.
- 3 Работа с агент. Агентите за отдаване под наем, мениджърите на имоти и някои агенти за недвижими имоти, които се занимават с наеми, имат добро разбиране за местния пазар на наеми. Те са запознати с всички други имоти под наем в района. Това ги прави квалифицирани да оценят положителните и отрицателните страни на вашия имот под наем и да определят подходящата цена за наем. Тъй като правят шоута, те също знаят какво харесват и не харесват наемателите. Агентът ще знае какви наематели ще бъдат готови да платят за местоположението, размера и удобствата на вашия имот.
- Повечето агенти за недвижими имоти не се занимават с наеми, въпреки че някои биха могли. Поради тази причина може да искате да се свържете с компания за управление на имоти или агент по наемане във вашия район, тъй като те са специализирани изключително в наемни единици.
- 4 Изчислете наемната цена на квадратен фут. Ако не можете да намерите други наеми единици с подобен размер във вашия район, определете цената за наем на квадратен метър единица, която е подобна по други начини. Приложете наемната цена на квадратен фут към вашата единица, за да зададете наемната цена.
- За да изчислите наемната цена на квадратен фут, разделете наемната цена на общия квадратен метър на единицата.
- Да предположим например, че имате на разположение единица с три спални и 1500 квадратни метра. Близката единица с две спални, 1 000 квадратни метра, се наема за 1250 долара на месец. Изчислете наемната цена на квадратен фут на близката единица с уравнението $ 1,250 / 1000 квадратни фута = $ 1,25 на квадратен фут.
- Приложете наемната цена на квадратен фут, за да зададете наемната цена за вашата единица. Умножете 1500 квадратни метра x 1,25 $ = 1875 $. Въз основа на наемната цена на квадратен метър можете да поискате $ 1875 за вашата единица.
- Имайте предвид, че по-малките имоти обикновено се отдават под наем на повече от един фут, отколкото по-големите.
Метод 3 от 4: Разбиране на факторите, които влияят на наемната стойност
- един Помислете за местоположението. Местоположението е ключовият фактор, който изисква по-висок наем. Хората обикновено са готови да се справят без определени удобства, ако имотът е на удобно и популярно място.
- Ако имотът е близо до училища, може да е по-ценен за семейства с деца.
- Студентите може да са готови да платят повече за единици под наем в непосредствена близост до местните колежи.
- Наемателите също са склонни да плащат повече за единици близо до обществения транспорт.
- 2 Помислете за наличните удобства. Наемателите са готови да платят повече за определени удобства и удобства. Например имотите под наем отиват за по-висок наем в планираните сгради с атрактивни съоръжения. Желаните характеристики могат да накарат един имот да командва по-висок наем от сравним имот без тях.
- Басейни и тенис кортове правят наемните единици по-привлекателни и могат да увеличат стойността им под наем. Всъщност всяко външно пространство, като балкон или палуба, прави помещението по-привлекателно за наемателите.
- Наемателите също са готови да платят за леснодостъпен или покрит паркинг, особено в градските райони. Наемателите предпочитат паркинг извън улицата, но паркирането на улицата наблизо също може да се хареса на наемателите.
- Наемателите искат удобни съоръжения за пране. Ако пералните са в сградата или за предпочитане в блока, наемателите ще са готови да платят повече.
- 3 Помислете за желанието на вашето устройство. Размерът и оформлението на устройството влияе върху наемната стойност. Също така качествените наематели са готови да платят най-висок долар за съвременни дизайнерски елементи. Освен това покритията от висок клас и уредите изискват по-високи наеми.
- Квадратните кадри засягат стойността на наема. Ако наемателят види апартамент с една спалня от 700 квадратни метра и апартамент с една спалня от 1000 квадратни метра, тя вероятно ще бъде по-привлечена от по-големия и ще бъде готова да плати повече.
- Нивото на пода е важно за наемателите. Можете да таксувате повече за единици на по-високи етажи, отколкото за приземни, особено ако има асансьор. Ако обаче имотът е на крачка, може да се наложи да начислявате по-малко наем за по-горните етажи, защото наемателите ще са по-малко склонни да се изкачват по стълбите.
- Пералня и сушилня в блока се харесва на повечето наематели. Наемателите ще бъдат готови да платят за удобството и неприкосновеността на личния живот на пералнята и сушилнята, които не трябва да споделят със съседите си. Ако не искате да закупите пералня и сушилня, поне помислете за инсталиране на закачалки за сушилня за перални, така че наемателите да могат да донесат собствени уреди.
- Повечето наематели очакват климатик, особено в райони с горещи и влажни метеорологични условия. Наемателите ще са готови да платят повече за централна климатизация, отколкото имот с прозорци.
- Предложете безплатен безжичен интернет. Наемателите очакват удобството на безжичния интернет, а качествени наематели ще бъдат привлечени от имоти, които предлагат тази услуга.
- Разположението на устройството влияе върху наемната стойност. Наемателите обичат открит план на етажа. Устройство с отворен план на етажа изглежда по-голямо и ще изисква по-висока наемна цена от такова без него.
- Наемателите са готови да платят за подове от твърда дървесина. Ако можете да се похвалите, че вашият имот има подове от твърда дървесина, ще бъдете по-напред от конкуренцията.
- Наемателите се нуждаят от много място за съхранение. Те ще бъдат готови да платят по-висок наем за имот с допълнителни дрешници, особено гардероби.
- 4 Коригирайте наемните цени въз основа на пазара. Например, когато икономиката е лоша, търсенето на имоти под наем се увеличава, защото хората не искат да купуват домове. Това означава, че можете да таксувате повече за имотите си под наем. И обратно, когато търсенето на имоти под наем спадне, трябва да таксувате по-малко, за да продължите да привличате наематели.
- Също така, ако наемате сезонно, цената на наема, която можете да таксувате, ще се увеличи през пиковия сезон. Ще намалее през извън сезона.
- Помислете за вида на лизинга, който можете да предложите (месец за месец, фиксирана крайна дата, фиксиран брой месеци, опция за закупуване и т.н.) и какъв тип въздействие това може да окаже върху желаещите да наеме.
- Можете да таксувате повече за краткосрочни наеми, отколкото дългосрочни наеми. Например, можете да таксувате $ 1000 на месец или $ 900 на месец, ако наемателят подпише договор за наем за една година. Като цяло е приемливо да се променя лизингът въз основа на условията на договора, стига всички кандидати да са с еднакви условия и цени.
- Има ограничение за това колко можете да таксувате за депозит. Ако депозитът ви е твърде висок, може да имате проблеми с привличането на наематели.
- Когато определяте депозита, вземете предвид рисковия фактор на кандидата. Факторите, които трябва да се вземат предвид, включват кредитен рейтинг, предишна история на наема, доходи и всяка криминална история. Например кандидат с добър кредитен рейтинг трябва да получи по-нисък депозит от този с лош кредитен рейтинг.
Метод 4 от 4: Решаване на повишаване на наема
- един Решете дали трябва да повишите наема за заетите жилища. Повишаването на наема за заетите жилища изисква съображения като определянето на наема за свободни жилища. Помислете за текущия пазар на наеми във вашия район. Освен това помислете дали искате да рискувате да загубите ценни наематели или не.
- Сравнете цените на наемите си с други за подобни имоти в района. Ако наемът ви е по-нисък от други, преценете дали предлагате достатъчно удобства, които да оправдаят повишаването на наема. Решете дали искате да увеличите наема на борда или само за конкретни единици.
- Помислете за вашите дългосрочни, ценни наематели. Трудно е да се определи цена за надеждни наематели, които се отнасят към вашия имот като към свой. Решете дали бихте искали да загубите тези наематели, ако те не искат да плащат увеличения наем, и ако да, дали бихте искали да изключите някой от тях от увеличението на наема.
- Ако имате няколко единици, може да искате да увеличите наема само за определени единици едновременно. Разклатете наема с течение на времето, така че да не рискувате да загубите всичките си наематели едновременно.
- 2 Проверете вашите държавни закони. В САЩ щатите имат закони относно начина, по който трябва да се определят увеличенията на наемите и да се съобщават на наемателя. Тези закони могат да посочат колко дни предизвестие е необходимо, преди да можете да увеличите наема. Също така трябва да сте наясно дали във вашия район е въведен контрол на наема. Трябва да прочетете Закона за наемателя на наемодателя за вашата държава.
- Търговските лизингови договори често имат различни правила, отколкото жилищните.
- Ако не сте сигурни относно законите във вашата държава, консултирайте се с адвокат, за предпочитане такъв, който е специализиран в сферата на недвижимите имоти или в законодателството на наемателите.
- 3 Обосновете причините си за повишаване на наема. Обяснете на наемателите причините за по-високия наем. Ако по-високите данъци върху имуществото или оперативните разходи оправдават увеличението, уверете се, че наемателите разбират това. Уведомете ги за всяка добавена стойност, която могат да очакват поради увеличението. Например, може би наемате по-добра портиерска услуга. Или може би планирате някои капиталови подобрения.
- 4 Общувайте с наемателите за наема. Изградете план за увеличаване на наемите във вашите наеми, така че наемателите да знаят кога да ги очакват. Предоставяйте на наемателите писмено уведомление за планираното увеличение на наема. Придържайте се към указанията за уведомяване, посочени в договора за наем, така че наемателите да получават достатъчно предварително известие. Използвайте ясен и кратък език и бъдете професионални, като изпратите напечатано писмо на фирмените бланки. Реклама
Въпроси и отговори на общността
Търсене Добавете нов въпрос- Въпрос: Ако се чувствам неспокоен от бъдещия наемател, какво да кажа, когато лицето види, че рекламата все още се показва? Не е нужно да казвате нищо; ако лицето попита, просто кажете: „Все още преглеждам потенциалните кандидати за отдаване под наем на този имот“.
- Въпрос Колко повече може да наемодателят да таксува за обзаведен имот? Всяка сума, която хазяинът би пожелал; най-умно е обаче да проучите местните цени на обзаведени апартаменти със същите удобства, които предлагате и съответно цената.
Реклама
