Покупката на апартаментен комплекс е дълъг, понякога сложен процес. За вас е важно да намерите апартаментен комплекс, който според вас има потенциал да печели пари. Ако е необходимо, работете в тясно сътрудничество с агент по недвижими имоти, за да намерите имоти и със счетоводител, за да анализирате финансовия потенциал на жилищен комплекс. За да кандидатствате за заем, съберете необходимата информация и се обърнете към няколко заемодатели. Също така е добре да се консултирате с адвокат по недвижими имоти, който да ви помогне в процеса.
Стъпки
Част един от 4: Намиране на апартаментен комплекс
- един Изберете кой тип комплекс да купите. Може да искате да закупите апартаментен комплекс, който се състои само от жилищни сгради. Трябва обаче да помислите и за закупуване на комплекс за „смесена употреба“. Този тип комплекс съдържа и търговски недвижими имоти, които можете да отдавате под наем.
- Комплекс, който понастоящем не е смесена употреба, може да бъде преобразуван. Зонирането обаче трябва да го позволява.
- Помислете и какви удобства искате да има вашият жилищен комплекс. Например, той може да има фитнес зала, плувен басейн или общи части за частни функции.
- 2 Помислете за наемане на агент за недвижими имоти. Ще искате да закупите комплекс в район, който не намалява, и агент може да ви помогне да идентифицирате тези области. Говорете с други собственици на жилищни комплекси дали са работили с агент и дали биха ги препоръчали.
- В идеалния случай трябва да отидете с някой, който работи като агент на пълен работен ден. Непълно работно време може да не познава пазара отвътре и отвън.
- Разбира се, можете сами да изследвате апартаментни комплекси. Проверете онлайн, говорете с други инвеститори и карайте из кварталите. Агент с опит в жилищните комплекси обаче може да ви спести време.
- 3 Посетете апартаментни комплекси. Винаги посещавайте комплекс лично, преди да решите да купите. Трябва да преминете през всички сгради на комплекса и да разгледате всички общи части. Правете си бележки и задавайте въпроси. Покупката на апартаментен комплекс е голяма инвестиция и не трябва да вървите напред, освен ако не се чувствате комфортно със състоянието на сградите.
- Не минете през само една сграда на комплекса. Ако го направите, може да приемете, че останалите сгради са в еквивалентно състояние. Бъдете скептични, ако агентът на продавача се съпротивлява да ви показва всички сгради в комплекса.
- Не забравяйте да посетите вечер, за да можете да проверите функциите за сигурност в жилищния комплекс. Пътеките трябва да са добре осветени, вратите да са заключени правилно и никой да не се мотае около помещенията.
- 4 Говорете с настоящия собственик. Можете да получите много ценна информация, като се срещнете с настоящия собственик на апартаментния комплекс. Бъдете готови да зададете подходящи въпроси. Попитайте например за следното:
- Колко единици са наети? Ще бъде по-лесно да финансирате апартаментен комплекс, който се наема.
- От колко време наемателите са там? Комплекс с дългосрочни наематели може да бъде по-стабилен.
- Защо собственикът продава? Оттеглянето или смяната на инвестиции са основателни причини. Собственик, който продава, защото губи пари, е червен флаг. Имайте предвид, че причината, поради която собственикът продава, може да е поверителна.
- 5 Поискайте информация за настоящите наематели. Искате да знаете подробности за техните договори за наем. Поискайте „под наем“, който трябва да съдържа следната информация:
- Списък на наемателите и техните единици.
- Размери на всяка единица.
- Условия за наем.
- Наем и депозит.
- Брой спални и бани във всяка единица.
Част 2 от 4: Анализиране на рентабилността
- един Оценете колко можете да начислявате под наем. Не бива да купувате апартаментен комплекс, освен ако не можете да си го позволите. Анализирайте дали настоящият наемодател е наел жилища твърде евтино или наемът съответства на пазарната ставка.
- Намерете сравними апартаментни комплекси онлайн. Вижте за колко рекламират своите единици. За страхотен ресурс, който може да ви помогне да разберете цените на наемите наблизо, посетете https://padmapper.com/ .
- Можете също така да попитате различни компании за управление на собствеността какъв е пазарният процент във вашия район.
- Ако комплексът разполага с търговско пространство, тогава агент за недвижими имоти също може да ви помогне да разберете колко да таксувате.
- 2 Оценете разходите си. Апартаментните комплекси се нуждаят от постоянна поддръжка, така че трябва да анализирате разходите за издръжка. Вземете отчета за печалбите и загубите от настоящия собственик. Не му вярвайте обаче на 100%. Собственикът може да измисли някои цифри, за да направи жилищния комплекс по-привлекателен. Проверете отново информацията за разходите:
- Вземете данъчната информация на комплекса от окръжния оценител.
- Оценете разходите за управление на собствеността, като се свържете с компания за управление на имоти. Попитайте колко взимат. Обикновено таксата им се базира на процент от очаквания наем.
- Изчислете размера на необходимата поддръжка. Ако никога преди не сте управлявали жилищен комплекс, говорете с настоящ собственик. Попитайте колко харчат годишно за ремонт на всяка единица или на терена. В идеалния случай бихте искали да харчите около 40 процента от парите, които поемате, за оперативни разходи.
- 3 Изпълнете числата. Кредиторите няма да ви дадат пари за закупуване на апартаментен комплекс, освен ако не докажете, че ще бъде изгодно. Работете в тясно сътрудничество със счетоводител, за да намалите номерата и да създадете необходимите финансови документи, за да покажете заемодателя. Можете да намерите счетоводител, като се свържете с обществото на публичните счетоводители във вашата държава.
- Изчислете вашия нетен оперативен доход, който е вашият брутен доход минус разходи.
- Създайте анализ на паричния поток. Покажете как сумата, която получавате, се сравнява със сумата, която ще похарчите. Когато започвате или по време на периоди, когато пазарът на наеми е лош, може да нямате паричен поток.
- Имайте предвид, че заемодателите също ще управляват свои собствени номера, както и оценителя, който оценява комплекса.
Част 3 от 4: Получаване на финансиране
- един Проверете вашия кредитен отчет. Имате право наедин безплатен кредитен отчетвсяка година. Вашият кредитор ще разгледа вашата лична кредитна история, така че трябва да я изтеглите и да проверите за грешки.Спорвсичко, което не е наред.
- Например може да са изброени акаунти, които не са ваши, или акаунт може да е неправилно посочен както по подразбиране или колекции. Освен това кредитният лимит може да е грешен.
- Започнете рано. Целият процес на оспорване може да отнеме до 60 дни и ще искате чист кредитен отчет, преди да се обърнете към заемодателите.
- 2 Научете за търговските заеми. Заемите за търговски недвижими имоти не са същите като заемите, които вземате, за да си купите собствен дом. Като цяло заемите могат да бъдат за 30 години или по-кратки от пет или седем. Лихвените проценти също могат да бъдат променливи или фиксирани.
- Ако можете да получите заем, който не може да се използва, тогава сградата ще осигури заема като обезпечение. Заемите, които не се ползват от регрес, обаче не са достъпни за всички кредитополучатели и сградата обикновено трябва да бъде на стойност поне 2,5 милиона долара.
- С регресен заем вие оставате лично отговорни за заема. В случай на неизпълнение, можете да бъдете съдени и може да загубите лични активи. Регресните заеми са по-рискови, но може да е единственият вид заем, който можете да получите като нов наемодател.
- Търговските заеми също изискват първоначална вноска около 30% от покупната цена.
- Ако имате проблеми с получаването на търговски заем, помислете дали да не получите договор за недвижим имот. Договорите за недвижими имоти изискват голямо първоначално плащане, но за тях е по-трудно да бъдат одобрени. Първоначалното плащане може да бъде по-малко от това, което би поискала банка, в зависимост от това колко иска продавачът.
- 3 Направете оферта на собственика. Обсъдете какво е разумно предложение с вашия агент по недвижими имоти, което ще зависи от състоянието на местния пазар. Ако пазарът е горещ, може да се наложи да платите исканата цена - или дори повече.
- Без значение колко горещ е пазарът, настоявайте за 90-дневен период на депониране. Ще ви трябват поне 60 дни, за да получите проверка. Това ще ви остави 30 дни да прегледате документите, преди да затворите.
- Ако използвате заемодател, попитайте ги колко време трябва да обработят заема ви. В зависимост от вашия кредитор, може да се наложи да поискате от собственика повече време, за да събере всичко.
- 4 Нека инспектира сградата. Наемете инспектор с опит в търговските имоти възможно най-скоро, в случай че има усложнения или закъснения по-късно. Намерете инспектор, като получите препоръка от агент по недвижими имоти или разговаряте с друг собственик на жилищен комплекс.
- Проверете предварително какво ще бъде инспектирано. Попитайте дали трябва да наемете специален инспектор, който да инспектира плувен басейн или тенис корт.
- Ако инспекторът открие проблеми, поискайте кредит от продавача, който ще намали сумата, която плащате. Алтернативно, продавачът може да извърши ремонта преди затваряне.
- 5 Съберете необходимата информация за заявлението за заем. Когато кандидатствате, трябва да дадете информация на заемодателя за жилищния комплекс, така че съберете следното, преди да се обърнете към заемодателя:
- снимки на апартаментния комплекс
- етажни планове
- карта на околността
- описание на имота (напр. брой единици, година на построяване и т.н.)
- очаквани надстройки
- информация за наем
- покупна цена
- имена на агенти за недвижими имоти, адвокати и фирми за собственост, участващи в сделката
- 6 Кандидатствайте за вашия заем. Приближете се до няколко заемодатели, за да можете да сравните техните предложения. Поискайте заявление и го изпратете с придружаващата ви документация. Ако служителят по кредита се нуждае от повече информация, предоставете я възможно най-скоро.
- 7 Сравнете заемите. След като ви одобри, заемодателят ще ви изпрати писмо за намерение или срочен лист. Анализирайте го внимателно. Той ще посочи сумата, която можете да вземете назаем и други условия. Изберете заема, чиито условия са най-подходящи за вас.
- Подпишете термина или лист за намерение за избрания от вас кредитор. В този момент може да се наложи да платите депозита си.
- Кредиторът трябва да последва пълен (и окончателен) ангажимент за заем.
Част 4 от 4: Затваряне на апартаментния комплекс
- един Наемете адвокат. Ще трябва да подпишете много правни документи, преди да можете да купите жилищния комплекс. Не се опитвайте да правите всичко сами. Вместо това трябва да наемете опитен адвокат, който да изготви и прегледа всички документи. Адвокатът може да направи следното:
- Съставете, договорете и прегледайте споразумението за покупка.
- Потърсете кредити от собственика, за да извършите необходимия ремонт.
- Уверете се, че заглавието е ясно.
- Настройте ескроу.
- 2 Създайте дружество с ограничена отговорност, което да притежава апартаментния комплекс. Ако някой е ранен в жилищния комплекс, той може да ви съди, защото сте били небрежни в издръжката си. Ако загубите съдебното дело, тогава пострадалото лице може да дойде след личните ви активи, като вашия собствен дом. Притежавайки комплекса чрез LLC, вашите лични активи са защитени.
- Притежаването на сградата като LLC не ви предпазва от всички съдебни дела. Например, кредиторът ви може да ви съди, ако не изпълните задължението си за регресен заем. Независимо от това, притежаването на жилищния комплекс като LLC ще предложи значителна защита срещу нараняване и други съдебни дела.
- Стартирайте LLCчрез подаване на подходящи документи до вашия държавен секретар и получаване на необходимите разрешения или лицензи. Вашият адвокат също може да ви помогне, тъй като това може да отнеме много време.
- 3 Преглед на договорите и оповестяванията. Ще трябва да извършите значителна проверка заедно с вашия адвокат, за да приключите договор за недвижим имот. Например ще трябва да направите следното:
- Попълнете подходящо проучване на заглавието. Като цяло планът за ипотечен парцел е недостатъчен. Вместо това ще ви е необходимо проучване на заглавието на ALTA.
- Прегледайте всички оповестявания относно собствеността. Например собственикът може да разкрие, че нещо не е наред със собствеността, която не е била уловена от инспектора.
- Прегледайте лизинговите договори и документите за тяхното възлагане.
- Помислете за въздействието на ограниченията за зониране върху жилищния комплекс. Ако искате да конвертирате комплекс в смесена употреба, това е ключова стъпка.
- Прегледайте договорите за услуги за жилищния комплекс.
- Получете необходимите разрешителни за извършване на ремонт.
- 4 Посетете затварянето. Вашият адвокат трябва да присъства на закриването заедно с представител на вашето LLC (ако сте го сформирали). По време на приключването трябва да получите различни документи, включително акт за отказ от иск и възложени договори за наем и договори.
- 5 Наемете някой, който да управлява жилищния комплекс. В зависимост от размера на комплекса може да е невъзможно да управлявате собствеността сами, като живеете на място. Вместо това трябва да наемете компания за управление на имоти. Те ще управляват имота чрез събиране на наем и планиране на ремонти.
- Проверете разходите. Като цяло компаниите за управление на собственост взимат 5-10% от събрания наем.
- Говорете с други наемодатели, за да получите препоръки. Като алтернатива можете да се консултирате с местната асоциация на апартаментите.
- Сравнете компаниите за управление на собственост, базирани на повече от цената. Погледнете и услугите, които предлагат.
Въпроси и отговори на общността
Търсене Добавете нов въпрос- Въпрос: За жилищните жилища, които образуват голям комплекс, почти толкова голям, колкото затворена общност, възможно ли е да се закупи само част от тях, за да се намалят рисковете?Карла toebe
Брокер на недвижими имоти Carla Toebe е лицензиран брокер на недвижими имоти в Ричланд, Вашингтон. Тя е активен брокер на недвижими имоти от 2005 г. и основава агенцията за недвижими имоти CT Realty LLC през 2013 г. Завършила е Вашингтонския държавен университет със степен бакалавър по бизнес администрация и информационни системи за управление.Карла toebeЕкспертен брокер на недвижими имоти Всички имоти са потенциално по договаряне, но ако всичко е разположено на един парцел или множество парцели, които се припокриват, това би направило по-сложно, защото ще има нужда от подразделяне на този участък, където се намират имотите. Трябва да знаете дали има нещо в записа, което да не позволява това и дали градът ще го позволи. Има многобройни правителствени агенции, които ще трябва да се подпишат и да одобрят такова разделение, за да се случи. Ако всеки е разположен на свой собствен парцел в неговата цялост и не е споделен с който и да е друг колет в рамките на общността и няма ограничения за действие срещу него, тогава вероятно би било предмет на договаряне с продавача за закупуване на подраздел на общността. Много комплекси са превърнати в апартаменти, които се притежават отделно, така че е възможно, ако няма ограничения срещу него и продавачът е готов да продаде част от комплекса. Процесът не е лесен, освен ако всичко вече е одобрено и на място и продавачът продава отделно порциите. Ще има нови правни описания за отделените части и евентуално и нови адреси и може да има нужда от пренасочване на комунални услуги и съображения за вода / канализация. Ще се нуждаете и от одобрение за зониране, ако предназначението ни за закупената част е различно от текущото използване. - Въпрос: Имам 1 1/2 акра близо до държавен университет, на който искам да строя апартаменти. Как да намеря инвеститор? Ако притежавате земята, това прави предложението малко по-лесно. Вземете реномирани изпълнители, които да ви дадат котировки за цената на сградата. Добавете допълнителни средства, за да покриете неочакваните разходи през целия процес на изграждане. Ще ви е необходим и капитал, за да поддържате сградата, докато търсите наематели, които да живеят в нея. Ще пакетирате разходите и ще продадете% собственост на квалифицирани инвеститори. Ще трябва да продадете инвеститорите на стойност, тъй като няма какво да се гледа. Имате само земя и идея. Можете да опитате да смесите финансирането с банкови заеми, ако кредитът ви е правилен. Ако ви дава повече кожа в играта, която инвеститорите наистина искат.
Реклама
